Дорожает земля Королева

  — Странный парадокс: застройщики жалуются, что цены на подмосковную землю кусаются, а муниципалитеты бедствуют. Им не хватает на самое необходимое, например на социальные программы. Так где же тогда деньги?

— Проблема в том, что земельные отношения в сфере строительства имеют сейчас непрозрачный, запутанный характер. Ранее в регионе сложилась практика, участки под застройку выделялись на условиях аренды, хотя на наш взгляд, это чистая инвестиционная деятельность. Арендная плата подчас занижена. Вот конкретный пример: в одном из наших подмосковных городов выделили около 3 гектаров земли под строительство гостиничного комплекса. Арендный платеж составил около 3 млн рублей. Хотя на рынке эта земля стоит порядка 40 миллионов. Учитывая, какой объем земли у нас имеется и то, что ее стоимость поднимется в 10 раз при новых правилах расчетов по инвестиционным контрактам, можно предполагать десятикратный рост поступлений в бюджет. Вот вам и недостающие деньги, которые пойдут на строительство социальных объектов: детских садов, школ, больниц.

— Почему тогда застройщики жалуются на кабальные условия инвестконтрактов, если они сейчас платят копейки за аренду земли?

— Потому что порой все схемы кривые в этих инвестконтрактах… Вместо того чтобы напрямую получать деньги за инвестиционную деятельность, муниципалитет составляет инвестиционные контракты. Порой туда записаны очень странные условия: например, я видел в одном из них обязательства, прописанные муниципалитетом перед застройщиком, по приобретению где муниципалитет обязал застройщика приобрести для нужд города поливальную машину и оборудование для прочистки канализационных труб. Причем тут это при реализации инвестпроекта? В результате понять, сколько реально застройщик заплатил за участок земли, невозможно. Плоха такая практика еще и тем, что никаких обязательств у самой власти нет, а получение материальных выгод в виде квартир или какого-то другого имущества присутствует.

— Недавно в Московскую областную думу был внесен законопроект, устанавливающий новые правила поведения для участников инвестиционной деятельности на территории Московской области. Как он поможет решить те проблемы, о которых вы говорите?

— Новый закон максимально устранит темные стороны, которые сегодня существуют в земельно-строительных отношениях. Сейчас все строится на условиях бартера: ты мне землю, я тебе определенные материальные блага в виде какого-то имущества. Кто определяет стоимость земли? Кто определяет стоимость этого имущества? Насколько адекватна оценка земли? Ответов на эти вопросы нет. Бартерные отношения — это наше прошлое, в 90-е годы так предприятия платили своей продукцией зарплату рабочим. Но сейчас-то уже 2012 год! Пора строить отношения с бизнесом цивилизованно и эффективно.

— Инвестиционные отношения предполагают, что обе партнерские стороны, в данном случае компания-застройщик и орган местной власти, занимаются вложением средств, получают определенную прибыль от своей деятельности — и это идет им во благо. Как на практике это будет выглядеть? В чем, например, польза от нового закона для застройщиков?

— По новым инвестиционным контрактам застройщик будет обязан внести инвестиционный платеж. И все. Никаких дополнительных обязательств: купить что-то или построить в нагрузку к своему объекту, больше не будет. И никаких непрозрачных схем оплаты. А у муниципалитетов, в свою очередь, перед застройщиками появятся взаимные обязательства. Если в технических условиях будет записано, что администрация обязуется построить инженерную или дорожную инфраструктуру на объекте, то по истечении указанного в договоре срока застройщик сможет предъявить иск органам власти. Если в контракте будет записано, что муниципалитет обязан обеспечить инвестору подключение мощностей, значит, можно будет спросить с него по этому пункту. В результате выиграют все: застройщик получит вовремя коммуникации и сможет в срок, определенный контрактом, начать строительство, дольщики без проволочек въедут в свои квартиры, а местный бюджет существенно пополнится, деньги от инвестконтрактов можно будет потратить на реализацию социальных проектов.

— Вы говорите, что арендная плата за землю под строительство сейчас занижена в десятки раз, получается, после вступления в силу новых правил инвестиционной деятельности земля в Подмосковье подорожает в 10 раз и соответственно подорожает квадратный метр?

— Не думаю, что новые инвестиционные отношения существенно на цены на жилье. Сейчас общая сумма, которую девелопер платит за землю, размыта на несколько платежей, экономика проектов непрозрачна, и в казну идет только мизерный арендный платеж. А в будущем весь инвестиционный платеж пойдет в бюджет, и дальше уже местная исполнительная власть вместе с советом народных депутатов будут решать, на какие проекты потратить эти деньги. Мы не собираемся определять стоимость земли. Никакие тарифы сверху спускаться не будут. Областное правительство станет только экспертной площадкой, на которой будет происходить представление инвестиционных проектов, и в ходе этого представления будет определяться размер инвестиционного платежа за данный участок земли. Происходить это все будет не кулуарно, где-то в муниципалитетах, а в прямом эфире в Интернете. Каждый житель области будет знать, какой участок земли выставляется на продажу, какова его цена и почему именно эта цена будет заплачена в местный бюджет.

— А кто будет заниматься оценкой земли?

— Цену должен определять независимый оценщик. Земельный ресурс — это тот банк, который поможет нам решить проблемы с очередями в детских садах, со строительством новых школ, больниц и других социальных учреждений. Раз мы доверили муниципалитетам предоставлять землю под строительство и выдавать разрешения, то мы вправе с них спросить, где деньги от этой деятельности и как они выполняют социальные программы.

— Вы уже несколько раз подчеркнули, что средства, полученные от инвестиционной деятельности, пойдут на реализацию социальных программ. Есть уже конкретные планы, как потратить эти деньги?

— Безусловно есть. Например, правительство Московской области поставило суперамбициозную задачу: за два года обеспечить всех детей Подмосковья местами в детских дошкольных учреждениях. Так, в 2012 году на территории МО за счет всех источников финансирования осуществляется проектирование и строительство 184 детских дошкольных учреждений на 24 957 мест. Из них 18 строится за счет средств бюджетов муниципалитетов, 71 детский сад за счет инвесторов, 95 детских садов с участием областного бюджета. Строительство будет осуществляться в рамках долгосрочной целевой программы «Развитие дошкольного образования в Московской области в 2012-2014 гг.».

— Губернатор Подмосковья Сергей Шойгу неоднократно подчеркивал, что правила поведения для всех участников инвестиционной деятельности на территории области должны быть едины, а механизмы в строительном бизнесе прозрачны. Вместе с тем ни для кого не секрет, что подмосковная земля является объектом спекуляции. Есть уже мысли, как прекратить эту порочную практику?

— Губернатору и правительству действительно очень важно как можно скорее вывести земельные отношения в сфере строительства в прозрачную плоскость. Закон, о котором мы говорим, поможет решить эту задачу, и сегодня мы ведем разъяснительную работу на местах: объясняем, для кого и зачем он написан. Хорошо, что ни у кого законопроект не вызывает отторжения. В том числе и у муниципалитетов, они понимают, что проще построить прозрачные отношения с застройщиками. Однако теневой, спекулятивный оборот земли в области пока еще существует. Кто-то из инвесторов находится «ближе к телу», получает наделы земли, а потом начинается перепродажа того или иного участка через различные договоры переуступки прав. Посмотрите, как строят наши крупнейшие застройщики: у них нет ни одного прямого договора на землю — отсюда и высокие цены на землю и на жилье. Так что новый закон выгоден и застройщикам тоже. Сейчас наживаются только спекулянты, а государство и честный бизнес остаются в проигрыше.

— Как вы собираетесь бороться со спекулянтами — будете отбирать землю?

— С введением новых правил, в договоре будет прописано, подо что конкретно выделена земля и в какие сроки должен быть реализован данный инвестпроект. Если застройщик не уложился в сроки, мы будем изымать землю и использовать ее под другие нужды. Я считаю, что договорные обязательства, составленные в рамках существующего законодательства, подлежат безусловному исполнению. В рамках строительного надзора и градостроительного кодекса мы будем требовать соблюдения именно этих договорных отношений. Потихонечку такое понимание возникает, процесс этот небыстрый. Для себя я поставил срок — до конца года, надеюсь, к этому моменту в области будут установлены прозрачные отношения в стройкомплексе, когда всем будет понятно, что, если есть договор, нужно соблюдать его условия. Есть торги — надо соблюдать условия торгов. Есть порядок проведения строительных работ — нужно соблюдать их. Процесс этот болезненный, ранее существовавшие правила носили кулуарно-договорный характер. Наша задача сделать отношения бизнеса и власти прозрачными. Тогда у нас не будет и обманутых дольщиков, и таких ситуаций, как с жильцами многоквартирного дома в Вешках.

— Тем не менее существует немало инвестконтрактов, которые заключались при прежнем губернаторе, по старым правилам…

— Если условия инвестиционного договора противоречат существующему законодательству, то он аннулируется. Тут даже обсуждать нечего.

— Вот конкретный пример: на общественных слушаниях в подмосковном городе Томилине жители, обсуждая генеральный план развития города, категорически выступали против многоэтажной застройки, которую им навязывали местные власти. А замглавы местной администрации в свою очередь убеждал народ, что раз инвестконтракты были в свое время заключены, то теперь уже обратной дороги нет и никто к мнению жителей прислушиваться не станет.

— Это неверно. Если застройщик до сих пор ничего не построил, то и впредь не построит. Жители могут по этому поводу не волноваться. В мае этого года вступили новые региональные нормативы градостроительного проектирования, они, кстати, были приняты еще при Борисе Громове, там четко сказано, какая предельная этажность допустима в новом строительстве на территории области.

— Томилино — это старое дачное место, вокруг одноэтажная частная и малоэтажная застройка, так что жители правы: двадцатисемиэтажные башни, которые там планируют построить, будут смотреться просто дико…

— Успокойте своих читателей: никто не позволит возводить такой проект. Наша задача — создать на территории комфортную среду проживания, и если новый проект ее нарушает, значит, он должен быть скорректирован или аннулирован. Но мне бы хотелось сказать еще несколько слов о будущих наших проектах, а не только о прошлых. В частности, о том грандиозном замысле, который губернатор Московской области недавно представлял президенту страны на Валааме.

— Речь идет о парке «Россия»?

— Да, это знаковый проект не только для Подмосковья, но и для всей России. Каждый регион страны сможет представить там все свои достопримечательности: природные, архитектурные, исторические. Проект будет иметь помимо коммерческой составляющей в виде туристических и развлекательных объектов еще и колоссальный обучающий ресурс для наших детей. Если дети смогут увидеть Россию в миниатюре, у них будет понимание, в какой великой стране они живут.

— Каковы сроки реализации этого проекта?

— Есть задача — реализовать проект за 5 лет, а дальше он будет продолжать развиваться. Например, «Европа-парк» в Баден-Бадене строился 37 лет. То же будет и с нашим. Сейчас у нас готова общая концепция, идут переговоры со стратегическим инвестором, компанией Сoаlсo. Большой интерес проявляют и другие коммерческие структуры. Чтобы создать Россию в миниатюре, потребуется территория от 1000 до 2000 га. Конкретика определится во время проектирования.

— Сколько денег потребуется на строительство мини-России? Называлась цифра в 50 млрд рублей.

— Это цифра оценочная. Сначала надо выработать стратегию, от нее будут отталкиваться другие проекты: строиться гостиницы, развлекательные или обучающие проекты.

— Окупаемость возможна у такого проекта?

— Конечно, те проекты, которые будут коммерческими, обязательно окупятся. Причем довольно быстро. Мы предполагаем колоссальную посещаемость — до 10 млн человек в год. Таких проектов в нашей стране больше нет. Тем более что транспортная доступность очень хорошая. Это Домодедовский район. Там есть аэропорт, необходимое железнодорожное сообщение, развитая улично-дорожная сеть.

— А зарубежные аналоги есть?

— Да, я уже называл парк Европы в Германии и парк Риволи в Италии.

— Проект, конечно, очень красивый, амбициозный, но так ли он важен сейчас для Московской области?

— Очень важен, потому что имеет большой воспитательный ресурс. Нам надо научиться гордиться своей страной, своими достижениями. К сожалению, есть у нас такая национальная черта — хорошее воспринимать как должное, а плохое раздувать до громадных размеров. Поэтому парк «Россия» — это приоритетный проект не только для области, но для всей страны. Этот проект для того и строится, чтобы из прошлого и настоящего взять все самое лучшее, отразить и показать, чтобы дети росли с верой в будущее и в свою страну.